文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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