“现在的房(fáng)地产很难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行业分化的(de)愈加(jiā)明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度(dù)从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择(zé)，需要(yào)非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司(sī)出现(xiàn)爆雷的(de)情(qíng)况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的(de)。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘(pán)的销售。但(dàn)今年(nián)新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能(néng)从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了(le)一(yī)个很明显的分化(huà)，无(wú)论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)在资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润率是(shì)不(bù)是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国(guó)央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称(chēng)得上(shàng)完(wán)全(quán)健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大(dà)举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判未(wèi)来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张(zhāng)拿(ná)地节(jié)奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也(yě)由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的(de)楼盘入市(shì)。像这类企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要(yào)集中在(zài)强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过(guò)60％，就是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过于(yú)快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行(xíng)业的(de)复(fù)苏速度并没(méi)有那(nà)么快，所以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿(ná)地较(jiào)积(jī)极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展(zhǎn)等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置(zhì)地、中(zhōng)国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确(què)实会(huì)更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的(de)十大流通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回(huí)报灵(líng)活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的(de)基本面表现存在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近(jìn)三(sān)年(nián)时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次(cì)为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产(chǎn)业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际上房地(dì)产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包(bāo)括中介(jiè)服务(wù)、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环节(jié)与上(shàng)游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)在(zài)进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数(shù)据充分说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地(dì)产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看(kàn)好(hǎo)和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行(xíng)业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它(tā)们分别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线连(lián)收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家居、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计、生产及(jí)销售(shòu)，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司(sī)一季报(bào)的十大流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块(kuài)中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志(zhì)邦家居(jū)。同(tóng)一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩(jì)来看(kàn)，无论是(shì)营收(shōu)还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发(fā)基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增(zēng)加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在另一(yī)家赛(sài)道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是比经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感较高的(de)，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部(bù)分项目到期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期(qī)之后提价率比较高，这跟它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感