导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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